Dolda fel i bostadsrätt

Vid köp av fastighet gäller reglerna i Jordabalken och vid köp av bostadsrätt gäller reglerna i Köplagen. Bostadsrättslagen innehåller ingen reglering avseende köp av bostadsrätt.

De flesta kontrakt innehåller en klausul som uppmanar köparen att noggrant undersöka lägenheten och att fastigheten säljs i befintligt skick. Detta medför att köparen har en undersökningsplikt i princip motsvarande den som en köpare har vid köp av fastighet. Köparen kan inte göra gällande fel som denne borde ha upptäckt eller hade anledning misstänka med hänsyn till lägenhetens ålder och skick. Det är alltså endast s k dolda fel som kan påtalas.

Dessutom är lägenheten att anse som behäftad med fel om den de uppgifter som lämnats av säljaren före köpet inte stämmer och dessa uppgifter kan anses ha haft betydelse för köpet. Detta kan t ex gälla felaktigt angiven boarea eller månadsavgift.

Köparen kan också alltid hävda att fastigheten är behäftad med fel om den i något avseende är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter haft anledning förvänta sig.

Liksom vid köp av fastighet måste köparen reklamera felet till säljaren inom skälig tid från det han upptäckt felet. Det är svårt att säga med säkerhet vad som i varje enskilt fall är att betrakta som skälig tid. Därför rekommenderas att reklamera till säljaren snarast efter att fel upptäckts. 

Vid köp av fastighet kan köparen reklamera fel som han upptäcker inom tio år från kontraktsdagen och vid köp av bostadsrätt är motsvarande tid endast två år från kontraktsdagen.

Den kanske mest väsentliga skillnaden mellan reglerna för köp av fastighet och köp av bostadsrätt är att säljaren har en rätt att avhjälpa felet om han gör detta inom skälig tid och utan oskälig kostnad eller olägenhet för köparen.

Om köparen avvisar ett erbjudande att avhjälpa felet faller rätten till prisavdrag och ersättning för eget avhjälpande bort.

Om säljaren inte avhjälper felet trots att han getts tillfälle till detta äger köparen rätt till prisavdrag motsvarande felets ekonomiska betydelse. Köparen är också berättigad till skadestånd för övrig ekonomisk skada han lidit på grund av felet.