Dolda fel i fastighet

Dolda fel är den juridiska termen för den typ av fel som ger köparen av en fastighet rätt till nedsättning av köpeskillingen. Kriteriet för att fel skall anses som dolt är just som framgår av ordalydelsen att det inte är upptäckbart.


Vid köp av en fastighet har köparen enligt lag en mycket långt gående undersökningsplikt. Om köparen har utfört en sådan undersökning som uppfyller kraven på undersökningsplikt och köparen efter tillträdet av fastigheten ändå upptäcker fel så är sådana att betrakta som dolda fel i lagens mening.

Avgörande för om ett fel är dolda eller ej är alltså om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Vad krävs då för att en köpare skall anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt?

Enligt lagstiftaren behöver undersökningen inte utföras av en fackman. Det är tillräckligt att undersökningen av fastigheten görs av en normalt kunnig person. Undersökningen skall vara mycket noggrann. Alla utrymmen och delar av fastigheten som kan undersökas utan att förstörande ingrepp krävs skall undersökas. Även svåråtkomliga delar och utrymmen ska besiktigas.

Fall från praktiken

Läckage vid takkupa

Köparen upptäckte ett knappt år efter tillträdet i samband med höststormar att det läckte in vatten vid en takkupa. Köparna kontaktade själva det försäkringsbolag där säljaren tecknat en försäkring mot dolda fel och gjorde en skadeanmälan. Försäkringsbolaget avvisade kravet och hävdade att det inte var fråga om dolda fel. Köparna lät sig inte nöja med försäkringsbolagets beslut utan krävde att detta skulle omprövas. Efter omprövning hos försäkringsbolaget beslutade bolaget åter att det inte kunde utgå ersättning eftersom det inte rörde sig om dolda fel.


Köparna kontaktade nu undertecknad. Efter besök på plats och genomgång av besiktningsprotokoll gjorde jag bedömningen att det var ett typiskt dolt fel. På uppdrag av köparna skrev jag till försäkringsbolaget och uppgav att jag efter att ha varit på plats och även gått genom besiktningsutlåtande bestämt var av uppfattningen att fråga var om ett dolt fel och att bolaget gjort en felaktig bedömning. Med anledning av mitt brev sände försäkringsbolaget ut en egen besiktningsman för att undersöka felet. Därefter medgav försäkringsbolaget att det möjligen kunde vara fråga om ett dolt fel och betalade ut 80.000 kr, vilket bedömdes motsvara kostnaden för åtgärdande.

Luktsmitta från krypgrund

Ett radhus från 1950-talet med krypgrund visade sig ha fukt och mögelproblem i grunden som lett till sk luktsmitta i bomiljön. En tid efter tillträdet märkte köparna att det var en obehaglig lukt i huset som gjorde det i stort sett obeboligt. Efter besiktning på platsen kunde konstateras att grunden var besiktningsbar och att det även för en lekman var lätt att känna en lukt i krypgrunden samt att upptäcka svamppåväxt. Detta gjorde att det var omöjligt att rikta anspråk mot köparen och hävda att felen avseende krypgrunden var dolda. I samband med köpet hade köparna efter undertecknande av köpekontraktet genom en sk besiktningsklausul getts möjlighet att låta besiktningsman gå igenom fastigheten. Om besiktningsmannen upptäckte något allvarligt fel hade köparna rätt att låta köpet gå åter. Den besiktningsman som anlitades gjorde vissa anmärkningar beträffande krypgrunden, men ansåg inte att dessa var så allvarliga att det fanns anledning att avråda från köpet. På grundval av besiktningsmannens bedömning fullföljdes köpet. Köparna, ett ungt par med ett spädbarn, stod nu inför en åtgärds- och saneringskostnad på fler hundra tusen för att få huset beboligt. Detta hade de ingen möjlighet att klara av. Situationen var mycket pressande.


Anspråk riktades mot besiktningsmannen som varit försumlig vid utförande av sitt uppdrag genom att rekommendera köp av fastigheten. Besiktningsmannen bestred att han varit försumlig och anmälde fallet till bedömning av det försäkringsbolag där han hade sin ansvarsförsäkring. Försäkringsbolaget bestred i arrogant ton skadeståndsansvar för besiktningsmannen. Det fanns i detta läge inget annat val än att inge stämningsansökan mot mäklaren till tingsrätten. Då köparna tagit steget att gå till tingsrätten insåg försäkringsbolaget att det fanns risk att förlora målet och önskade inleda förlikningsförhandlingar. Efter ingående förhandlingar medgav försäkringsbolaget att utge en sk förlikningslikvid på 345.000 kr. Det unga paret kunde åtgärda felet och lyckades sedan sälja fastigheten med god förtjänst.

Brister i fuktskydd i ventilerat golv

Fastigheten hade ett sk ventilerat golv i sutterängplanet. Efter tillträdet visade det sig att fukt krupit upp i väggkonstruktionen på grund av att det ventilerade golvet var konstruerat utan tillfredsställande fuktskydd. Krav framställdes mot köparen på grund av dolda fel. Köparen bestred ansvar och hänvisade ärendet till det försäkringsbolag där de tecknat en försäkring för dolda fel.


Försäkringsbolaget bestred ansvar och hävdade att det besiktningsprotokoll som låg till grund för försäkringen innehöll varningssignaler avseende dräneringen som kunde sättas i samband med fuktproblematik i väggarna. Köparna ingav stämning till tingsrätten mot säljarna med yrkande på kostnader motsvarande åtgärdande. Efter skriftväxling och ett förberedande sammanträde i tingsrätten inleddes förlikningsförhandlingar med säljarnas försäkringsbolag. Slutligen träffades en förlikning som innebar att köparna erhöll 150.000 kr, vilket motsvarade ungefär hälften av det i tingsrätten yrkade beloppet.

Brister i fuktskydd mellan grundplatta och vägg

Köparna upptäckte när de skulle renovera fastigheten att fuktskyddet i mellan grundplatta och väggar var bristfälligt och att fukt krupit upp i väggarna. Vidare uppdagades en fuktskada bakom kakel i ett badrum. Felen var enligt undertecknads bedömning att anse som dolda, varför säljaren tillskrevs. Säljarna hänvisade till en säljarförsäkring. Försäkringsbolaget ansåg inte att dolt fel förelåg och bestred ansvar. Efter ytterligare skriftväxling med försäkringsbolaget upprättade undertecknad ett utkast till stämningsansökan och översände detta till försäkringsbolaget med budskapet att handlingen skulle inges till tingsrätten om inte bolaget ville gå med på en uppgörelse utom rätta. Därefter kunde seriösa förhandlingar upptas varefter säljarna erhöll en förlikningslikvid på 550.000 kr. I detta fall behövde alltså stämningsansökan inte lämnas in till tingsrätten.

Sammanfattning

De olika exemplen visar att första steget är att bedöma vem av affärens aktörer som kan riktas anspråk mot beroende på vilka avtal som träffats och vilka besiktningshandlingar som finns. Därefter bedöms vilka åtgärder som krävs för att nå resultat. Ibland kan det räcka med ett skriftligt krav, men ofta krävs att en ansökan om stämning ges in till tingsrätten för att ge tyngd bakom kraven. Målsättningen är alltid att snabbast möjligt nå en uppgörelse som med hänsyn till rättsläge och bevisläge är så fördelaktig som möjligt för klienten.