När du upptäckt fel

När du upptäcker ett fel så ska du reklamera felet snarast möjligt.

Detta gäller om du upptäckt fel i en fastighet, bostadsrätt, utförd småhusentreprenad eller i annan
byggtjänst utförd av en hantverkare.

Fel i fastighet ska enligt Jordabalken reklameras inom ”skälig tid” från det att köparen upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Det går inte att förutsäga från fall till fall vad som anses vara ”inom skälig tid” därför ska du alltid reklamera så snart du upptäcker felet.

Fel i bostadsrätt skall enligt Köplagen, som gäller vid bostadsrättsköp, också reklameras inom ”skälig tid” från det att köparen upptäckt eller borde ha upptäckt felet.

Byggfel i småhusentreprenad eller annan entreprenad ska enligt konsumenttjänstlagen reklameras senast inom två månader från det att felet upptäcktes.

Vid tvister angående fel görs ofta gällande att köparen reklamerat för sent. Det är alltid köparen
som skall bevisa att han reklamerat ”inom skälig tid”. För att undvika invändning om för sen reklamation bör du alltså reklamera så snart du kan.

Om du inte har reklamerat ”inom skälig tid” har du förlorat din rätt att framställa krav med anledning av fel.

Rättspraxis ger köparen viss tid för att utreda fråga om ett fel föreligger innan den s k reklamationsfristen börjar löpa. För att vara på den säkra sidan bör du inte vänta längre än någon vecka.

Det är vanligt att förväxla reklamationsfristen med preskriptionsfristen.

Du har rätt att klaga på fel i fastighet som du upptäcker inom tio år från köpet. Så snart du upptäcker felet, t ex efter nio år, måste du dock reklamera.

Vid fel i bostadsrätt kan du endast göra gällande fel som du upptäcker inom två år från tillträdet.
Även här måste du dock reklamera felet ”inom skälig tid” dvs snarast för att vara på säkra sidan.

Reklamationen gör du skriftligen genom brev per post eller genom e-mail. Det krävs inget mottagarbevis men du måste spara en kopia på brevet eller kunna visa att du sänt ett e mail.

Reklamationen måste vara ställd till säljaren. En anmälan om fel till mäklaren gäller inte som reklamation.

För att uppfylla kravet för en reklamation räcker det att du beskriver felet och att det framgår att du har ett krav mot säljaren med anledning av felet. Det räcker alltså inte med att bara i allmänna ordalag klaga på felet. Skicka gärna med ett besiktningsutlåtande från en besiktningsman och hänvisa utlåtandet i reklamationsskriften.

Mall

Du kan använd nedanstående mall som är en s k neutral reklamation då den inte innehåller något krav till belopp. Storleken på kravet är ofta svårt att fastställa innan utredning gjorts och offerter
inhämtats. Kravets storlek kan framställas i ett senare skede.

Till Säljare X

REKLAMATION

Härmed får vi/jag reklamera följande fel i fastighet xxx/bostadsrätt yyy som vi/jag förvärvat av
Er/dig genom köpekontrakt daterat 2014- x- x.

Felet:

Beskriv felet…. De fel som åberopas framgår av bilagt besiktningsutlåtande.

Vi/jag anser att du som säljare ansvarar för felet. Vi/jag avser att återkomma med ett specificerat
anspråk när ytterligare utredning utförts.

Ort datum

Säljares underskrift