Mäklare ger ingen trygghet

I andras händer Ett fastighetsköp ställer orimligt höga krav på köparen. I realiteten säljer fastighetsmäklarna skenbar trygghet. Mäklarnas undersökningsplikt av den fastighet som är till försäljning bör utökas, skriver advokat Peter Nilsson.

Länk till artikeln från SVD

Enligt jordabalken, den lag som reglerar fastighetsköp, har köparen en mycket omfattande så kallad undersökningsplikt. Köparen måste förvissa sig om att fastigheten inte har några fel, t ex fuktproblem av olika slag som är mycket vanligt.

Köparen får skydd av lagen endast om felet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Minsta synbara tecken på ett problem eller fel gör att köparen måste göra en fördjupad undersökning. För en sådan fördjupad undersökning behövs oftast en fackman.

Det krävs också att en köpare känner till vilka typiska fel som kan förväntas hos en fastighet av viss ålder eller med viss konstruktion.
Exempelvis måste en köpare känna till att en dränering normalt måste läggas om efter tjugo år och att ett yttertak kan behöva läggas om efter trettio år.

Det är orimligt att kräva att en köpare ska kunna fullgöra sin undersökningsplikt innan han bestämmer sig för att köpa en fastighet. Dagens verklighet är, i vart fall beträffande attraktiva fastigheter i
storstadsregionerna, att en köpare måste bestämma sig blixtsnabbt och får då under stor tidspress delta i en budgivning tillsammans med ett tiotal eller fler spekulanter.

Mäklarna skriver i stället in i köpekontraktet att köparen efter köpet ska göra en besiktning genom besiktningsman. Om besiktningen visar att något fel finns på fastigheten så har köparen därefter rätt att omförhandla priset eller hoppa av köpet.
Ofta ges köparen bara en vecka på sig för att göra besiktningen. Besiktningsmannen gör en enkel okulär besiktning av fastigheten.
I besiktningsprotokollet antecknas de fel besiktningsmannen upptäcker. I protokollet finns ofta avslutningsvis en rubrik ”Riskanalys”. Här antecknas mer generella risker som kan vara förknippade med fastighetens konstruktion i olika avseenden. Till exempel ”Platta på mark. En konstruktion som kan medföra fuktproblem.”

Köparen ska nu under stark tidspress tolka besiktningsprotokollet. Ska han gå vidare och göra ytterligare undersökningar för att känna sig trygg
beträffande ”riskanalysen”? Såväl juridiskt som mentalt har köparen bestämt sig för att fastigheten tillhör honom och han har därför svårt att tänka kritiskt och fullföljer därför köpet utan negativa tankar.

Desto större blir chocken när han efter en tids boende kanske upptäcker att hela golvbjälklaget är starkt mögelangripet och kräver ombyggnad för hundratusentals kronor

Den chockade köparen vänder sig först till mäklaren och får beskedet att han måste vända sig till säljaren. Säljaren kopplar in ett juridiskt ombud som bestrider ansvar för felet.
Som grund för att bestrida ansvar anför säljarens juridiska ombud att köparen borde ha räknat med att golvbjälklaget kunde vara fuktangripet med hänsyn till grundkonstruktionen med platta på mark från sjuttiotalet. Dessutom hänvisar ombudet till att köparen måste ha varit medveten om problemet genom besiktningsprotokollets ”riskanalys” där risken tydligt påpekas. Någon skugga vilar inte heller på besiktningsmannen som ju enligt besiktningsvillkoren endast
gjort en okulär besiktning och som också tydligt påpekat risken för fuktangrepp på grund av grundläggningens konstruktion.

Köparen har fått en falsk trygghet genom att anlita två experter, mäklaren och besiktningsmannen. Varken mäklaren eller besiktningsmannen tar på sig det ansvar som bör åligga dem.

Genom besiktningens svepande ”riskanalys” har köparen hamnat i en sämre situation än han hade varit utan besiktning. Ändå går det oftast inte att angripa mäklaren eller besiktningsmannen på juridisk väg. Detta trots att mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen ska tillvarata såväl köparens som säljarens intresse vid fastighetsaffären.

Mitt förslag är att det vid varje fastighetsaffär som genomförs av en mäklare ska vara obligatoriskt enligt lag att mäklaren gör en besiktning genom auktoriserad besiktningsman.

Före köpet ska ett sammanträde hållas på fastigheten där köparen, säljaren, mäklaren och besiktningsmannen gemensamt går igenom besiktningsprotokollet. Efter sammanträdet ska mäklaren i samråd med
köparen och besiktningsmannen besluta på vilka punkter som en eventuell ytterligare undersökning och utredning krävs.
På detta sätt får mäklaren och besiktningsmannen ta ett ansvar för att alla de fel som enligt lag krävs att köparen ska upptäcka också faktiskt upptäcks. Eventuella fel som ändå inte upptäcks får anses vara så kallade dolda fel som köparen har rätt till kompensation av säljaren för.
Den undersökningsplikt som lagstiftaren lagt på köparen är alltför sträng och betungande för en köpare att hantera.

Därför krävs att mäklarens lagstadgade ansvar utsträcks till att omfatta även undersökningsplikten. På detta sätt skulle mäklartjänsten medföra en reell trygghet i stället för en skenbar sådan.

 

UNDVIK ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGAR VID FASTIGHETSKÖP

En köpare av en fastighet har en omfattande undersökningsplikt. För att fullgöra undersökningsplikten krävs inte generellt att en besiktningsman anlitas. I propositionen som ligger till grund för Jordabalken sägs att det räcker med den undersökning som en normalt kunnig och erfaren köpare kan klara av. Om det vid köparens undersökning upptäcks något som köparen kan misstänka tyder på fel eller skador, tex sprickor eller fuktfläckar, så har köparen en förhöjd undersökningsplikt. Köparen är då tvungen att anlita en besiktningsman eller annan kunnig person som kan göra en fördjupad undersökning och fastställa om sprickorna eller fuktfläckarna beror på bakomliggande allvarliga fel eller skador. Om köparen inte fullgör sin fördjupade undersökningsplikt kan han inte framställa anspråk mot säljaren för fel han då borde ha upptäckt.

Det är i dag praxis i fastighetsaffärer att köpekontrakt skrivs utan att köparen gjort någon undersökning av fastigheten. I köpekontraktet skrivs in en s k besiktningsklausul innebärande att köparen har rätt att inom viss tid, vanligen några veckor, anlita en besiktningsman och utföra en överlåtelsebesiktning. I vissa fall sägs att köparen har rätt att frånträda köpet om besiktningsmannen upptäcker fel vars åtgärdande överstiger visst fastställt belopp. I andra fall avtalas ingen beloppsgräns, utan köparen har en oinskränkt rätt att frånträda köpet om han så önskar efter en utförd besiktning.

Mäklaren har ofta förslag på besiktningsmän som köparen kan välja att anlita.

Besiktningsmannen upprättar ett protokoll från besiktningen och protokollet ligger till grund för köparens ställningstagande om köpet skall fullföljas eller ej. Besiktningsmannen skall fullgöra köparens undersökningsplikt i de delar som besiktningen omfattar. I stort sett alla besiktningsföretag har samma uppställning och rubriker i protokollet. I slutet av besiktningsprotokollet finns en rubrik ”Riskanalys” och därefter en rubrik ”Fortsatt teknisk undersökning”.

Under ”Riskanalys” antecknar besiktningsmannen exempelvis ”Grundläggning platta på mark med överliggande isolering kan ge upphov till problem med mikrobiell påväxt” Formuleringen är ofta neutral och förefaller för köparen att avse ett generellt problem med denna typ av grundläggning som inte tar sikte på den aktuella fastigheten.

Denna anteckning medför dock att köparen ska anses medveten om att den aktuella grundläggningen kan vara angripen av mikrobiell påväxt och att köparen därför måste gå vidare med en mera omfattande utredning genom fuktprover och borttagande av golvsocklar etc.

Detta upplyser inte besiktningsmannen om och det framgår inte heller av vad som står i besiktningsprotokollet. Tvärtom förstärks köparens uppfattning att ”Riskanalysen” inte gäller den fastighet han köpt genom att det under rubriken ”Fortsatt teknisk undersökning” inte görs någon anteckning som uppmärksammar köparen på att han faktiskt måste göra en fortsatt teknisk undersökning.

När köparen ett par månader efter tillträdet känner en elak lukt från grunden och upptäcker att just det som ”Riskanalaysen” varnat för faktiskt har inträffat så kan han inte göra gällande att fråga är om ett dolt fel. Säljarens ombud eller det bolag som eventuellt har sålt en s k säljarförsäkring invänder omgående att fråga inte är om ett dolt fel eftersom köparen är upplyst om att det föreligger en risk.

Om besiktningsmannen i protokollet under ”Fortsatt teknisk utredning” hade skrivit att köparen måste göra en fortsatt undersökning med anledning vad som antecknats i ”Riskanalysen” för att fullgöra sin undersökningsplikt så hade köpare insett vilken risk han tar om han inte gör en fördjupad undersökning.

Genom att inte göra någon anteckning under ”Fortsatt teknisk utredning” vilseleder besiktningsmannen köparen att tro att undersökningsplikten är fullgjord utan att fortsatt teknisk utredning görs.

Köparen kan inte heller rikta anspråk mot besiktningsmannen på grund av att han har missat att grundläggningen faktiskt har drabbats av det problem som riskanalysen tar upp i generella termer.

I de finstilta villkor som utgör bilaga till besiktningsprotokollet anges ”För förhållande som anges i ”Riskanalysen” rekommenderas inte fortsatt teknisk undersökning”.

Av någon outgrundlig anledning har Högsta domstolen i ett fall friat besiktningsmannen från påstående att han varit otydlig och vilselett en köpare genom att inte göra en anteckning under ”Fortsatt teknisk utredning”. Därigenom har Högsta domstolen lämnat fritt fram för besiktningsmännen att vilseleda sina uppdragsgivare.

Med det upplägg som utarbetats har mäklare och besiktningsmän kunnat använda överlåtelsebesiktningarna som ett smörjmedel för att smidigt få igenom fastighetsaffärer utan att oroa köpare.

Det självklara är att besiktningsmannen ska vara tvungen att sammanfatta sitt utlåtande med en rubrik ”Fullgörande av undersökningsplikten”. Under denna rubrik ska besiktningsmannen ha en skyldighet att i klartext redogöra för vilka ytterligare prover och utredningar köparen behöver genomföra för att undersökningsplikten ska vara uppfylld.

Det är ju för att få svar på detta som köpare väljer att anlita en besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning.

Med nuvarande system är min rekommendation att köpare ska undvika att beställa en överlåtelsebesiktning. Köparen har enligt min erfarenhet vanligtvis en bättre sits i tvist med säljaren om han inte kan påstås ha fått de varningssignaler som anmärkningar i besiktningsprotokollet utgör enligt rättspraxis.

Ett alternativ till att undvika överlåtelsebesiktning är att stryka ”Riskanalys” i besiktningsprotokollet och i stället kräva en särskild rubrik ”Fullgörande av undersökningsplikten”. Besiktningsmannen bör därefter också muntligen gå igenom med köparen vilka åtgärder som faktiskt krävs för att undersökningsplikten ska vara fullgjord. Först då är besiktningsmannen tvungen att fullgöra det uppdrag som beställaren med nuvarande modell vilseleds att tro att han har lämnat.

AVSKAFFA FASTIGHETSMÄKLARLAGEN

Det har under senare tid varit en omfattande debatt om fastighetsmäklares agerande i olika frågor.

Det är ingen tvekan om att fastighetsmäklarlagen radikalt bör ändras eller kanske helt och hållet tas bort.

Fastighetsmäklarlagen stadgar att mäklaren skall genomföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen.

Vidare skall mäklaren verka för att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Mäklaren har alltså en skyldighet att aktivt agera för att köparen fullgör sin undersökningsplikt.

De skyldigheter mäklaren har enligt fastighetsmäklarlagen bör betraktas mot bakgrund av det intresse mäklaren har för egen del

Mäklarens intresse är helt naturligt att maximera sin vinst i mäklarverksamheten.

För att maximera sin vinst skall mäklaren genomföra så många affärer som möjligt per tidsenhet till så hög köpeskilling som möjligt.

Detta syfte uppnår mäklaren genom att genomföra en fastighetsaffär så enkelt och smidigt som möjligt i en positiv anda.

Det ligger alltså inte i mäklarens intresse att mäklaren själv eller säljaren lämnar uppgifter om fastigheten som gör att spekulanterna blir misstänksamma eller får en negativ bild av fastigheten. Det ligger heller inte i mäklarens intresse att aktivt verka för att köparen noggrant undersöker fastigheten och upptäcker brister i densamma.

Den framgångsrikaste mäklaren är alltså den som, utan att framstå som oseriös, lyckas genomföra affärer utan att köparen får tillgång till information som gör att köparen kan få en negativ uppfattning om fastigheten.

Mäklarens skyldighet enligt lag att se till att uppgifter som kan ha relevans för köparens bedömning lämnas om fastigheten strider alltså mot mäklarens eget intresse.

Av än större betydelse är kanske att mäklarens lagstadgade skyldighet att verka för att köparen fullgör sin undersökningplikt uppenbart strider mot mäklaren eget intresse.

Mäklaren och säljaren har i den enskilda affären gemensamma intressen som uppenbart strider mot köparens intresse. Det är naivt att tro att fastighetsmäklarlagen skall kunna upphäva dessa intressemotsättningar.

I stället för att fastighetsmäklarlagen invaggar köparna i en falsk trygghet bör lagen tas bort helt och hållet. Det är bättre om det står klart för köparen att hans intresse inte tas tillvara av mäklaren.

Köparen bör i stället vara medveten om de enormt stora krav som i realiteten ställs på honom, främst med avseende på undersökningsplikten. Det bästa sättet för köparen att uppnå trygghet är att anlita ett för ändamålet kvalificerat ombud som endast tar tillvara köparens intresse i affären. Först då uppkommer en rimlig balans mellan mäklaren och säljaren å ena sidan och köparen å andra sidan.