Information

Här finner du information om etc…???

Dolda Fel

Dolda fel i fastighet

Dolda fel är den juridiska termen för den typ av fel som ger köparen av en fastighet rätt till nedsättning av köpeskillingen. Kriteriet för att fel skall anses som dolt är just som framgår av ordalydelsen att det inte är upptäckbart.

Vid köp av en fastighet har köparen enligt lag en mycket långt gående undersökningsplikt. Om köparen har utfört en sådan undersökning som uppfyller kraven på undersökningsplikt och köparen efter tillträdet av fastigheten ändå upptäcker fel så är sådana att betrakta som dolda fel i lagens mening.

Avgörande för om ett fel är dolda eller ej är alltså om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Vad krävs då för att en köpare skall anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt?

Enligt lagstiftaren behöver undersökningen inte utföras av en fackman. Det är tillräckligt att undersökningen av fastigheten görs av en normalt kunnig person. Undersökningen skall vara mycket noggrann. Alla utrymmen och delar av fastigheten som kan undersökas utan att förstörande ingrepp krävs skall undersökas. Även svåråtkomliga delar och utrymmen ska besiktigas.

Läckage vid takkupa

Köparen upptäckte ett knappt år efter tillträdet i samband med höststormar att det läckte in vatten vid en takkupa. Köparna kontaktade själva det försäkringsbolag där säljaren tecknat en försäkring mot dolda fel och gjorde en skadeanmälan. Försäkringsbolaget avvisade kravet och hävdade att det inte var fråga om dolda fel. Köparna lät sig inte nöja med försäkringsbolagets beslut utan krävde att detta skulle omprövas. Efter omprövning hos försäkringsbolaget beslutade bolaget åter att det inte kunde utgå ersättning eftersom det inte rörde sig om dolda fel.

Köparna kontaktade nu undertecknad. Efter besök på plats och genomgång av besiktningsprotokoll gjorde jag bedömningen att det var ett typiskt dolt fel. På uppdrag av köparna skrev jag till försäkringsbolaget och uppgav att jag efter att ha varit på plats och även gått genom besiktningsutlåtande bestämt var av uppfattningen att fråga var om ett dolt fel och att bolaget gjort en felaktig bedömning. Med anledning av mitt brev sände försäkringsbolaget ut en egen besiktningsman för att undersöka felet. Därefter medgav försäkringsbolaget att det möjligen kunde vara fråga om ett dolt fel och betalade ut 80.000 kr, vilket bedömdes motsvara kostnaden för åtgärdande.

Luktsmitta från krypgrund

Ett radhus från 1950-talet med krypgrund visade sig ha fukt och mögelproblem i grunden som lett till sk luktsmitta i bomiljön. En tid efter tillträdet märkte köparna att det var en obehaglig lukt i huset som gjorde det i stort sett obeboligt. Efter besiktning på platsen kunde konstateras att grunden var besiktningsbar och att det även för en lekman var lätt att känna en lukt i krypgrunden samt att upptäcka svamppåväxt. Detta gjorde att det var omöjligt att rikta anspråk mot köparen och hävda att felen avseende krypgrunden var dolda. I samband med köpet hade köparna efter undertecknande av köpekontraktet genom en sk besiktningsklausul getts möjlighet att låta besiktningsman gå igenom fastigheten. Om besiktningsmannen upptäckte något allvarligt fel hade köparna rätt att låta köpet gå åter. Den besiktningsman som anlitades gjorde vissa anmärkningar beträffande krypgrunden, men ansåg inte att dessa var så allvarliga att det fanns anledning att avråda från köpet. På grundval av besiktningsmannens bedömning fullföljdes köpet. Köparna, ett ungt par med ett spädbarn, stod nu inför en åtgärds- och saneringskostnad på fler hundra tusen för att få huset beboligt. Detta hade de ingen möjlighet att klara av. Situationen var mycket pressande.

Anspråk riktades mot besiktningsmannen som varit försumlig vid utförande av sitt uppdrag genom att rekommendera köp av fastigheten. Besiktningsmannen bestred att han varit försumlig och anmälde fallet till bedömning av det försäkringsbolag där han hade sin ansvarsförsäkring. Försäkringsbolaget bestred i arrogant ton skadeståndsansvar för besiktningsmannen. Det fanns i detta läge inget annat val än att inge stämningsansökan mot mäklaren till tingsrätten. Då köparna tagit steget att gå till tingsrätten insåg försäkringsbolaget att det fanns risk att förlora målet och önskade inleda förlikningsförhandlingar. Efter ingående förhandlingar medgav försäkringsbolaget att utge en sk förlikningslikvid på 345.000 kr. Det unga paret kunde åtgärda felet och lyckades sedan sälja fastigheten med god förtjänst.

Brister i fuktskydd i ventilerat golv

Fastigheten hade ett sk ventilerat golv i sutterängplanet. Efter tillträdet visade det sig att fukt krupit upp i väggkonstruktionen på grund av att det ventilerade golvet var konstruerat utan tillfredsställande fuktskydd. Krav framställdes mot köparen på grund av dolda fel. Köparen bestred ansvar och hänvisade ärendet till det försäkringsbolag där de tecknat en försäkring för dolda fel.

Försäkringsbolaget bestred ansvar och hävdade att det besiktningsprotokoll som låg till grund för försäkringen innehöll varningssignaler avseende dräneringen som kunde sättas i samband med fuktproblematik i väggarna. Köparna ingav stämning till tingsrätten mot säljarna med yrkande på kostnader motsvarande åtgärdande. Efter skriftväxling och ett förberedande sammanträde i tingsrätten inleddes förlikningsförhandlingar med säljarnas försäkringsbolag. Slutligen träffades en förlikning som innebar att köparna erhöll 150.000 kr, vilket motsvarade ungefär hälften av det i tingsrätten yrkade beloppet.

Brister i fuktskydd mellan grundplatta och vägg

Köparna upptäckte när de skulle renovera fastigheten att fuktskyddet i mellan grundplatta och väggar var bristfälligt och att fukt krupit upp i väggarna. Vidare uppdagades en fuktskada bakom kakel i ett badrum. Felen var enligt undertecknads bedömning att anse som dolda, varför säljaren tillskrevs. Säljarna hänvisade till en säljarförsäkring. Försäkringsbolaget ansåg inte att dolt fel förelåg och bestred ansvar. Efter ytterligare skriftväxling med försäkringsbolaget upprättade undertecknad ett utkast till stämningsansökan och översände detta till försäkringsbolaget med budskapet att handlingen skulle inges till tingsrätten om inte bolaget ville gå med på en uppgörelse utom rätta. Därefter kunde seriösa förhandlingar upptas varefter säljarna erhöll en förlikningslikvid på 550.000 kr. I detta fall behövde alltså stämningsansökan inte lämnas in till tingsrätten.

Sammanfattning

De olika exemplen visar att första steget är att bedöma vem av affärens aktörer som kan riktas anspråk mot beroende på vilka avtal som träffats och vilka besiktningshandlingar som finns. Därefter bedöms vilka åtgärder som krävs för att nå resultat. Ibland kan det räcka med ett skriftligt krav, men ofta krävs att en ansökan om stämning ges in till tingsrätten för att ge tyngd bakom kraven. Målsättningen är alltid att snabbast möjligt nå en uppgörelse som med hänsyn till rättsläge och bevisläge är så fördelaktig som möjligt för klienten.

Dolda fel i bostadsrätt

Dolda fel i bostadsrätt

Vid köp av fastighet gäller reglerna i Jordabalken och vid köp av bostadsrätt gäller reglerna i Köplagen. Bostadsrättslagen innehåller ingen reglering avseende köp av bostadsrätt.

De flesta kontrakt innehåller en klausul som uppmanar köparen att noggrant undersöka lägenheten och att fastigheten säljs i befintligt skick. Detta medför att köparen har en undersökningsplikt i princip motsvarande den som en köpare har vid köp av fastighet. Köparen kan inte göra gällande fel som denne borde ha upptäckt eller hade anledning misstänka med hänsyn till lägenhetens ålder och skick. Det är alltså endast s k dolda fel som kan påtalas.

Dessutom är lägenheten att anse som behäftad med fel om den de uppgifter som lämnats av säljaren före köpet inte stämmer och dessa uppgifter kan anses ha haft betydelse för köpet. Detta kan t ex gälla felaktigt angiven boarea eller månadsavgift.

Köparen kan också alltid hävda att fastigheten är behäftad med fel om den i något avseende är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter haft anledning förvänta sig.

Liksom vid köp av fastighet måste köparen reklamera felet till säljaren inom skälig tid från det han upptäckt felet. Det är svårt att säga med säkerhet vad som i varje enskilt fall är att betrakta som skälig tid. Därför rekommenderas att reklamera till säljaren snarast efter att fel upptäckts. 

Vid köp av fastighet kan köparen reklamera fel som han upptäcker inom tio år från kontraktsdagen och vid köp av bostadsrätt är motsvarande tid endast två år från kontraktsdagen.

Den kanske mest väsentliga skillnaden mellan reglerna för köp av fastighet och köp av bostadsrätt är att säljaren har en rätt att avhjälpa felet om han gör detta inom skälig tid och utan oskälig kostnad eller olägenhet för köparen.

Om köparen avvisar ett erbjudande att avhjälpa felet faller rätten till prisavdrag och ersättning för eget avhjälpande bort.

Om säljaren inte avhjälper felet trots att han getts tillfälle till detta äger köparen rätt till prisavdrag motsvarande felets ekonomiska betydelse. Köparen är också berättigad till skadestånd för övrig ekonomisk skada han lidit på grund av felet.

Aktörernas Ansvar

Säljarens ansvar

Säljaren ansvarar för dolda fel. Om ett fel betraktas som dolt skall köpeskillingen sättas ned och säljaren betala tillbaka till köparen det belopp som nedsättningen bestäms till.

Säljaren ansvarar också för fel som säljaren ljugit om eller på annat sätt medvetet dolt genom s k svek. Om säljaren förfarit svikligt är han skyldig att stå för både nedsättning av köpeskillingen och ersätta övrig skada som säljaren lidit.

Ett fel är dolt om det inte kunnat upptäckas eller misstänkas på grund av vad som framkommer vid en noggrann undersökning som köparen gjort före köpet. Ett fel anses inte heller som dolt om felet kan förväntas med anledning av husets ålder byggnadssätt eller liknande.

Nedsättningen av köpeskillingen skall i princip vara lika stor som den värdeminskning fastigheten drabbas av på grund av felet.

Köparens undersökningsplikt

Köparen har enligt lag ålagts en mycket omfattande undersökningsplikt inför ett fastighetsköp. Om köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt medför detta att han mot säljaren inte kan göra gällande fel som han borde ha upptäckt.

Det krävs inte att köparen anlitar en professionell besiktningsman för att undersökningsplikten skall anses uppfylld. Enligt förarbeten till lagen skall det räcka med att en normalt kunnig köpare gör en mycket noggrann besiktning. Enligt den praxis som utvecklats i domstolarna ställs dock så höga krav på köparens undersökning att det för en lekman nästan är omöjligt att fullgöra undersökningsplikten. Det krävs inte att köparen vid sin undersökning gör ingrepp på fastigheten som att bryta upp brädor eller gräva upp grunden eller liknande.

Om det vid säljarens undersökning framträder minsta tecken på att fel i något avseende kan föreligga så har dock köparen en fördjupad undersökningsplikt. I sådana fall måste köparen, om det är nödvändigt för att utröna om fel föreligger, göra ingrepp på fastigheten eller gräva upp dräneringar eller liknande. Försummar köparen minsta tecken på att visst fel kan föreligga så kan han inte göra gällande att dolda fel föreligger.

Mäklarens ansvar

Säljaren ansvarar för dolda fel. Om ett fel betraktas som dolt skall köpeskillingen sättas ned och säljaren betala tillbaka till köparen det belopp som nedsättningen bestäms till.

Säljaren ansvarar också för fel som säljaren ljugit om eller på annat sätt medvetet dolt genom s k svek. Om säljaren förfarit svikligt är han skyldig att stå för både nedsättning av köpeskillingen och ersätta övrig skada som säljaren lidit.

Ett fel är dolt om det inte kunnat upptäckas eller misstänkas på grund av vad som framkommer vid en noggrann undersökning som köparen gjort före köpet. Ett fel anses inte heller som dolt om felet kan förväntas med anledning av husets ålder byggnadssätt eller liknande.

Nedsättningen av köpeskillingen skall i princip vara lika stor som den värdeminskning fastigheten drabbas av på grund av felet.

Besiktningsmannens ansvar

Ofta är en fastighet besiktigad när köparen bestämmer sig för att förvärva fastigheten. I många fall har köparen inte haft möjlighet att fullgöra sin undersökningsplikt innan köpekontraktet skrivs. I dessa fall görs vanligen en besiktning efter att köpekontraktet skrivits, men innan tillträde skett. Om besiktningen visar att fel föreligger ges köparen en rätt att hoppa av köpet.

De flesta besiktningar är endast okulära och ingen närmare undersökning görs av fuktproblematiken på fastigheten.

Om besiktningsmannen vid sin besiktning är ouppmärksam eller vårdslös och inte uppmärksammar ett fel som han borde ha upptäckt kan han bli skyldig att ersätta skada som köparen drabbas av på grund därav.

De flesta besiktningsprotokoll innehåller en s k ”riskanalys” där besiktningsmannen redogör för olika brister i husets konstruktion eller liknande som kan innebära risk för att fel kan uppstå. Genom denna s k ”riskanalays” kan besiktningsmannen ofta undgå ansvar för oupptäckta fel som ligger inom ramen för vad som antyds i riskanalysen. I riskanalysen noteras ofta omständigheter som gör att köparen har en fördjupad undersökningsplikt.

Säljförsäkring

Om säljförsäkring

Det har blivit allt vanligare att mäklare tillhandahåller försäkringar mot dolda fel. Mot en försäkringspremie åtar sig försäkringsbolaget att träda in i säljarens ställe och ta ansvar för dolda fel som görs gällande av en köpare. För att försäkringsbolaget skall bevilja en försäkring krävs att fastigheten besiktigas av en av försäkringsbolaget utsedd besiktningsman. Fel eller risk för fel som besiktningsmannen noterar vid besiktningen omfattas inte av försäkringen.

När fel görs gällande av köparen bestrider ofta försäkringsbolaget ansvar på grund av att bolaget inte anser att felet är dolt eller att felet kunde misstänkas med anledning av vad försäkringsbolagets besiktningsman noterat i besiktningsprotokollet. Köparen blir då tvungen att ansöka om stämning mot säljaren vid tingsrätt. Resultatet blir att säljaren blir inblandad i en tvist trots att säljaren tagit en försäkring för att undvika just detta. Om säljaren förlorar tvisten påtar sig försäkringsbolaget det slutliga ansvaret såvida inte besiktningsmannen undantagit felet från försäkringsskyddet.

En säljarförsäkring ger inte sällan ett sämre skydd än det som säljaren förväntade sig när han köpte försäkringen.